L’indivision est un concept juridique. C’est le fait de posséder un bien à plusieurs sans que ce bien soit matériellement divisé.
Beaucoup de biens peuvent faire l’objet d’une indivision. Il peut s’agir d’objets mobiliers (voiture, tableau…) ou immobiliers (terrain, appartement, maison). Certains animaux sont aussi parfois achetés en indivision (chevaux de course ou étalons).
Il faut bien noter que l’indivision est un état « non permanent » : nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision et le partage peut être provoqué à tout moment au moyen d’une demande en partage. L’indivision peut donc durer longtemps, mais il suffit de la demande d’un seul pour y mettre fin, et ce, quelle que soit l’importance de ses droits dans l’indivision. Un juge pourra toutefois décider de maintenir temporairement l’indivision si celle-ci lui paraît souhaitable.
L’indivision est dans la majorité des cas d’origine successorale. Au décès d’une personne, les héritiers se retrouvent propriétaires ensemble des biens du défunt chacun pour une quote-part (une moitié, un tiers,.). Cette situation demeure jusqu’au partage (répartition des biens entre les différents héritiers), on parle « d’indivision successorale ».
Les indivisaires possèdent différents types de droits.
Le droit d’usage : Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leurs destinations et à condition de ne pas porter atteinte aux droits de ses co-indivisaires.Si un indivisaire jouit de façon privative d’un bien indivis (par exemple, un indivisaire habitant un immeuble d’habitation indivis), il est redevable d’une indemnité à ses co-indivisaires à moins qu’il n’en ait été décidé autrement par contrat (convention d’indivision).Chaque quote-part indivise a une valeur patrimoniale et appartient exclusivement à l’indivisaire qui peut la vendre, la donner.
Le droit de préemption : Ce droit de préemption existe dans le cas où un indivisaire veut céder sa part dans l’indivision à un tiers. Il consiste à donner un droit de priorité aux indivisaires afin que ceux-ci puissent se substituer au tiers acquéreur et donc acquérir la part indivise mise en vente.
Droit aux bénéfices et contribution aux dettes : Chaque indivisaire est en droit de réclamer une part des revenus de l’indivision. Cette part est proportionnelle à la quote-part détenue. S’il a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il pourra en demander remboursement aux autres indivisaires.
Inversement, chaque indivisaire doit supporter les pertes sur les biens indivis.Si un indivisaire est responsable de dégradations ou de détériorations qui ont diminué la valeur du bien indivis, il en supportera seul la charge.
Les actes conservatoires sont ceux qui permettent de maintenir le patrimoine dans son état actuel : il s’agit de tous les actes qui garantissent la conservation de l’actif indivis. Par exemple la mise en demeure adressée à un locataire de s’acquitter du montant de ses loyers ou la réalisation de travaux urgents. Pour ces actes, l’indivisaire peut employer les fonds de l’indivision qu’il détient. A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger les autres co-indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Les actes d’administration sont des actes de gestion « courante » d’un patrimoine : ce sont les actes qui font fructifier l’actif indivis. Par exemple la location d’un immeuble, le fait de donner mandant général d’administration à l’un de co-indivisaires ou à un tiers.
Depuis la loi du 23 juin 2006, la règle de l’unanimité a été remplacée par celle de la majorité des 2/3 : ainsi, dès lors que les 2/3 des indivisaires sont d’accord, l’acte d’administration peut être effectué. Attention, l’unanimité sera toutefois exigée si l’acte est contraire à l’exploitation normale du bien. Tous les autres indivisaires doivent être informés des décisions prises.
Les actes de disposition sont des actes qui modifient de façon permanente la composition du patrimoine. Par exemple la vente d’un bien immobilier, ou la conclusion d’un bail rural ou commercial.
Le principe pour prendre de tels actes est celui de l’unanimité mais il existe des exceptions.
Il est toutefois possible d’améliorer l’indivision par le biais d’une convention écrite. C’est un contrat qui permet aux indivisaires de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision, et d’instituer ainsi une gestion plus souple que celle qui résulterait de la loi en désignant un gérant chargé des actes de gestion courante.
Pour être valable, la convention d’indivision suppose un consentement de toutes les parties.
La convention d’indivision doit être établie devant notaire, dès lors qu’il y a un immeuble (maison, appartement, terrain) parmi les biens indivis. Cette convention doit comporter la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts appartenant à chacun (moitié, tiers…). La convention peut être prévue pour une durée déterminée (5 ans maximum), ou pour une durée indéterminée.
Elle peut encore autoriser ses signataires à fixer à leur gré les modalités de répartition des dépenses, ce qui peut s’avérer très utile en présence d’un immeuble n’offrant pas de perspectives de revenus. Un gérant peut même être nommé par les indivisaires, choisi ou non parmi eux. .Si l’indivision comporte beaucoup de biens, il pourra être prévu à cette occasion une rémunération pour l’indivisaire gérant.
Au final, si une convention d’indivision n’est pas synonyme de liberté absolue, elle révèle généralement sa supériorité par rapport aux règles légales, à condition cependant d’être mûrement réfléchie et correctement rédigée. L’assistance d’un professionnel est donc recommandée même dans le cas où elle n’est pas obligatoire.
Dans le cadre des indivisions successorales, les plus nombreuses, la meilleure solution réside dans la structuration et l’organisation de son patrimoine de son vivant afin de ne pas léguer à ses héritiers des indivisions subies synonymes de litiges.
