Le viager représente en France seulement 1% des transactions dans l’ancien. C’est un investissement qui n’a pas très bonne réputation.
Or, la conjoncture actuelle, la menace pesant sur les retraites, l’augmentation constante des prix de l’immobilier redonnent une pertinence au viager.
En effet, ce type d’investissement devrait susciter un regain d’intérêt du fait du risque de diminution progressive des retraites, couplé à l’augmentation des prix de l’immobilier.
La mise en place du viager :
Le viager est une vente. En contrepartie d’un bien immobilier, l’acquéreur verse au vendeur une somme d’argent appelée bouquet et/ou une rentre dont le montant est calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Le contrat prend fin au décès du vendeur. Le viager est donc fondé sur un aléa : la durée de vie du vendeur.
Le bouquet est un capital remis au vendeur à la signature du contrat. Il n’est pas obligatoire. Il représente habituellement 20 à 30% du prix du bien. Une fois le montant du bouquet déterminé, le solde du prix de vente est converti en rente viagère.
La rente est assimilable à un crédit à vie consenti par le vendeur à l’acheteur. Au final le montant du bouquet ajouté à celui de la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien grévée du droit de jouissance en viager occupé.
Les parties sont libres de fixer le montant de la rente. Mais ce montant résulte d’un calcul très complexe faisant intervenir plusieurs facteurs tels que la valeur du bien, l’existence ou non d’un bouquet, l’âge et le sexe du vendeur…
Il est donc préconisé de recourir aux services d’un notaire pour le calcul du taux de rente.
Seule une fraction de la rente dont le montant varie en fonction de l’âge du vendeur subit la pression fiscale.
Le vendeur est souvent une personne âgée, en pratique un minimum de 70 ans pour les hommes et de 75 ans pour les femmes est requis pour trouver un acquéreur. L’acheteur, quant à lui, doit être plus jeune que le vendeur. Un écart d’âge d’au moins 30 ans est préconisé.
L’acquisition d’un bien en viager lui permet soit de placer son épargne en accédant avec une mise de fonds raisonnable et sans emprunt à la propriété de ce qui sera plus tard son logement, soit de réaliser un simple investissement dans la pierre, qu’il pourra ensuite revendre.
La vie du viager :
Le viager occupé est le plus répandu. Le vendeur cède son bien en conservant le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.
La répartition des charges doit être mentionnée dans le contrat. A défaut, ce sont les articles 605 et 606 du Code Civil qui s’appliquent (répartition d’entretien à la charge du vendeur et grosses réparations à la charges de l’acquéreur), même modèle que pour les charges locatives.
Si le logement est habité par deux époux et que l’un d’eux venait à disparaître, le conjoint survivant continuera d’habiter le bien jusqu’à son propre décès. Dans ce cas de figure, le viager est le plus souvent constitué sur deux têtes. C’est le contrat qui prévoit si la rente continuera d’être versée en intégralité ou pas au conjoint survivant.
Pour que le paiement de la rente soit assuré, le vendeur dispose de plusieurs garanties. Le « privilège du vendeur » matérialisé par l’inscription d’une hypothèque de premier rang à la conservation des hypothèques est la première d’entre elles.
Ce privilège est assorti d’une clause résolutoire qui permettra de faire annuler automatiquement la vente en justice en cas d’impayés.
Pour se protéger des impayés le vendeur peut imposer à l’acquéreur d’autres garanties comme un cautionnement personnel ou bancaire ou encore la mise en place d’une assurance décès.
Enfin, une vente en viager est possible de parents à enfants. Il permet aux enfants d’aider leurs parents mais également de conserver dans leur patrimoine un bien familial. Dans le but de protéger les intérêts des cohéritiers de l’acquéreur, la loi indique que la valeur du bien vendu en rente viagère doit être imputée sur la quotité disponible si l’in des autres héritiers qui n’a pas consenti à la vente le demande§. Pour éviter cette action, le mieux est d’obtenir l’accord de tous les héritiers dans l’acte de vente.
La fin du viager :
L’acheteur peut revendre son bien acquis en viager pour quelconques motifs et sans avoir besoin de l’accord du premier vendeur.
Néanmoins, l’acquéreur qui vend le bien en viager demeurera responsable du paiement de a rente à l’égard du premier vendeur.
Le viager répond aujourd’hui à deux enjeux majeurs : le besoin de financement des seniors et la difficulté des plus jeunes à se loger. En effet pour les vendeurs on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les personnes âgées ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, une fois à la retraite, se laisseront tenter par cette forme de vente.
Pour l’acheteur, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s’agira essentiellement d’un  placement épargne avec, en prime, l’espoir d’une « bonne affaire » et la possibilité d’accéder à la propriété plus facilement.
