Si le démembrement de la pleine propriété en usufruit et nue-propriété est très fréquent lors de succession avec par exemple un conjoint usufruitier et des enfants nue-propriétaires, l’achat en nue-propriété devient une réelle opportunité d’investissement dans le secteur immobilier.
Le démembrement du droit de propriété est un mécanisme juridique consistant à diviser la propriété du bien en deux éléments : la nue-propriété et l’usufruit.
La nue-propriété est issue du démembrement de la pleine propriété. Le nu-propriétaire ne dispose ni de la jouissance du bien, ni de la perception des fruits. Le démembrement de propriété fait également apparaître un usufruitier, qui peut jouir du bien et en percevoir les revenus, mais ne peut ni vendre ni donner le bien.
L’usufruit peut être viager ou temporaire, résultant alors d’une convention. Dans le premier cas, le nu-propriétaire récupère l’usufruit au décès de l’usufruitier. Dans le second, il le récupère au terme de la durée fixée.
Le nu-propriétaire dispose du droit de vendre ou de transmettre le bien. Il est propriétaire sans droit de jouissance. Lorsque le démembrement de propriété prend fin, l’usufruit revient de droit au nu-propriétaire qui devient plein-propriétaire.
Un outil patrimonial utile et efficace
Le démembrement du droit de propriété appliqué à l’immobilier offre non seulement un grand nombre d’opérations possibles aux nus-propriétaires et aux usufruitiers, mais il permet aussi d’acquérir un patrimoine, d’en optimiser la gestion si l’on en possède déjà un, de se loger ou de bénéficier de revenus supplémentaires.
Il s’adapte facilement à tout type de situations telles que : des donations, des conventions matrimoniales, la gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières, la gestion d’une clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, la souscription d’un contrat de capitalisation, l’optimisation de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt de solidarité sur la fortune. En effet, concernant les deux dernières, il n’y a pas d’impôt sur le revenu, l’imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir, procurant une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. De plus, l’investisseur n’est pas imposé à l’impôt de solidarité sur la fortune et sa dette est déductible de son patrimoine taxable. Il en résulte une économie nette d’ISF.
Un placement immobilier rentable
L’intérêt d’acheter la nue-propriété d’un bien immobilier est que le prix d’achat peut représenter environ 60 % du prix total du bien pour un usufruit temporaire de 15 ans. Autrement dit, l’investisseur obtient, à l’échéance de la durée d’usufruit, 100% d’un bien pour seulement 60% de son prix. Ainsi, l’investisseur peut constater une plus-value en revendant le bien, ou le louer pour en percevoir des revenus.
Un investissement avantageux et sécurisé
Il faut considérer que la solution de l’achat en nue-propriété est particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent diminuer leur charge fiscale ou plus spécifiquement réduire l’imposition de leurs revenus fonciers.
Du point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, la valeur du bien ne rentre pas dans le calcul de l’ISF du nu-propriétaire, la capital emprunté, quant à lui entre directement dans le passif de l’ISF du nu-propriétaire, la taxe foncière reste entièrement à charge de l’usufruitier.
Enfin c’est un investissement dont les termes de financement et de fonctionnement sont définis contractuellement lors de l’acquisition et c’est dont la gestion est assurée exclusivement par l’usufruitier.
Envisagé traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut, s’il est bien adapté aux objectifs d’un patrimoine, être considéré comme un excellent outil d’investissement
