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Après avoir convaincu le banquier de lui accorder un prêt, négocié les frais à la baisse, et éventuellement obtenu de souscrire une assurance décès-invalidité auprès d’un organisme extérieur à la banque, l’emprunteur ne voit pas toujours l’intérêt de se pencher sur l’enjeu de la garantie de son prêt.

Il existe trois types de garantie : l’hypothèque, le cautionnement et le nantissement d’un capital. La garantie doit obligatoirement être énoncée au sein de l’offre de crédit, accompagnée d’une évaluation de son coût. Ce dernier devant être par ailleurs inclus dans le calcul du taux effectif global.

A défaut d’estimer les frais induits par la garantie les banques ont souvent tendance à imposer le choix de la garantie. Ainsi selon la garantie choisie par la banque, les conséquences financières varient pour un même emprunteur en fonction de son âge, de ses objectifs patrimoniaux et de sa banque, la différence  entre les options se compte parfois en milliers d’euros.

Les deux garanties les plus fréquemment utilisées sont l’hypothèque et la caution.

Hypothèque ou caution, quelle garantie choisir ?

L’hypothèque est la garantie réelle la plus connue. Elle peut tout garantir : neuf ou ancien, avec ou sans travaux, avec ou sans les frais de notaire… Elle est dite réelle car elle porte sur le bien qui fait l’objet du prêt. Elle ne peut être consentie que par acte notarié dont les frais d’inscription et de main levée restent à la charge de l’emprunteur. Si ce dernier se trouve en situation d’impayé, le fait d’avoir hypothéqué le bien au profit de l’établissement prêteur permet à ce dernier de le saisir pour le vendre et d’obtenir ainsi le remboursement de son dû.

Deux formes de garanties hypothécaires sont utilisées dans le cadre d’un crédit immobilier : l’hypothèque dite conventionnelle (HP) et l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers (IPPD). Le choix entre l’un ou l’autre dépend du moment où le prêt est consenti par rapport au moment où le payement du prix est réalisé.

A l’inverse de l’hypothèque la caution est une sûreté personnelle, dans la mesure où elle est assumée par une personne physique ou morale. Par un acte écrit la caution s’engage auprès de la banque à se substituer à l’emprunteur défaillant. Dans le cas d’une caution physique ce remboursement peut être garanti par le biais d’une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant. On parle à ce moment de caution hypothécaire.

Mais les banques préfèrent le recours aux sociétés de cautionnement mutuel spécialisées, nées de leur propre initiative.

Ces organismes fonctionnement sur la base d’un principe de mutualisation des risques. En début de prêt, la société de caution perçoit une cotisation de la part de l’emprunteur, calculée sur le montant du crédit accordé. Le coût d’une caution mutuelle diminue proportionnellement au montant du prêt consenti.

Ce système évite à la banque de prendre une hypothèque sur le bien et épargne à l’emprunteur les frais liées à cette formalité.

Le cautionnement est un engagement unilatéral de la part de la société qui, moyennant la cotisation due par l’emprunteur, se substituera à ce dernier en cas de défaillance. Si le client ne paye plus, la banque actionne la garantie en paiement de la somme restant à courir. Toutefois, les sociétés de cautionnement cherchent avant tout des solutions de recouvrement amiable, la vente du bien n’intervenant qu’en tout dernier ressort.

Exemple des coûts des différentes garanties pour un bien de 200 000 € financé en totalité par un prêt immobilier :

Depuis plusieurs années, on assiste à une recrudescence du recours au mécanisme du cautionnement. Un phénomène qui est souvent considéré, en apparence,  comme moins coûteux qu’une hypothèque.

Force est de constater que si votre prêt peut être garanti par une inscription d’un privilège de prêteur de deniers, celle-ci reste moins coûteuse dès lors que vous souhaitez aller au bout de votre crédit, la garantie s’éteignant automatiquement sans main levée. Au contraire, en cas de remboursement anticipé, mieux vaut opter pour une caution.