Acheter entre concubins, faire construire entre frères et sÅ“urs, avec ou sans les parents, investir entre amis, organiser la transmission du patrimoine familial… La solution ? La SCI
Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, le réflexe est le plus souvent de recourir à la société civile immobilière (SCI) en raison de sa souplesse et des nombreuses possibilités qu’elle offre.
Mineur ou majeur, français ou étranger, marié ou non, la SCI n’impose pas un profil type à ses actionnaires. La SCI n’impose pas un capital social minimum. La seule condition à sa création est le nombre d’actionnaires, il en faut au moins deux qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
La SCI patrimoniale est une société civile qui n’a pas de but commercial mais qui a un but immobilier comme celui d’acheter, de détenir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Acheter en société civile immobilière présente de nombreux avantages…
En effet, la SCI peut constituer un outil de gestion de patrimoine très utile, elle s’inscrit dans une logique à long terme, et à ce titre, elle présente l’avantage certain d‘une gestion simplifiée du patrimoine qu’il soit à vocation personnelle ou professionnelle.
Elle peut permettre d’associer les parents et les enfants dans un achat immobilier. Par la suite, la transmission des biens aux enfants se fera progressivement avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps que dans le cas d’une donation.
La SCI permet d’éviter les situations d’indivision et ce du fait que les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur le bien directement. De plus, à l’inverse d’une indivision, l’unanimité n’est pas nécessaire pour agir, cela évite donc les situations de blocage.
La SCI présente également l’avantage d’accorder à ses actionnaires un emprunt plus conséquent que si chacun devait s’endetter seul. En effet, la règle des 33% d’endettement ne joue plus dans la mesure où le prêt est accordé à une société et donc à une personne non plus physique mais morale. Plus il y a d’associés plus les capitaux empruntés peuvent être importants.
En terme de fiscalité, si la SCI perçoit des revenus, elle devient alors imposable sur le revenu, mais elle est considérée comme transparente. Ainsi, les revenus fonciers générés par la SCI sont répartis entre les associés proportionnellement à leur participation.
…mais aussi quelques inconvénients.
Comme pour tout type de société, la création et la gestion d’une SCI impliquent un certain nombre de règles. Il faut respecter les procédures de création et de gestion, les obligations juridiques, comptables et fiscales telles que les assemblées générales annuelles et la publication des comptes.
Si la SCI ne respecte pas ces obligations, elle peut être considérée comme fictive par l’administration fiscale. Elle serait alors déclarée nulle, ce qui entraînerait sa dissolution et donc un transfert de propriété du bien immobilier aux associés ainsi que la taxation des plus-values latentes.
Enfin les associés se doivent d’établir chaque année, en double exemplaire, une déclaration de leurs résultats conformément aux Code Général des Impôts.
En conclusion, en cultivant une bonne entente avec vos associés et une rigueur administrative, la SCI est un bon outil de gestion patrimoniale, utile dans de nombreuses situations.
