L’article 16 de la première loi de Finances rectificative pour 2010, adapte le dispositif de la TVA immobilière afin de le rendre compatible avec la directive (n°2006/112/CE) du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée.
En ce sens, la loi procède à la modification de la définition du terrain à bâtir, à l’inversion du redevable de la TVA, à la fin de l’exonération de TVA pour les terrains à bâtir, à la modification du régime des marchands de biens et l’exigibilité de la taxe dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
La publication au Journal Officiel du 10 mars 2010 de la loi de finances rectificatives pour 2010 marque l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA immobilière.
La modification de la définition du terrain à bâtir :
Jusqu’à présent, était qualifié de « terrain à bâtir » toute parcelle pour laquelle l’acquéreur prenait l’engagement de construire dans l’acte qui constate la mutation à son profit, sans considération de la nature du terrain ou de sa situation au regard des règles d’urbanisme La notion de terrain à bâtir repose désormais sur une définition objective prenant appui sur le droit de l’urbanisme et ne fait donc plus dépendre la qualification de terrain à bâtir de l’engagement de construire de l’acquéreur. Ce sont donc les terrains situés dans un secteur désigné comme constructible du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible.
L’inversion du redevable à la TVA :
Par opposition au droit commun, en matière de TVA immobilière, l’acquéreur est actuellement le redevable. Conformément au droit communautaire, le redevable sera alors le cédant (vendeur) et non plus l’acquéreur du terrain ou de l’immeuble. Désormais, la soumission à la TVA de la livraison n’est plus tributaire de l’engagement pris par l’acquéreur.
La fin de l’exonération de TVA pour les terrains à bâtir :
Lorsqu’un particulier achetait un terrain à bâtir, il était exonéré de TVA. Cette exonération étant en contradiction avec la directive qui prévoit une taxation systématique de tous les terrains, a été supprimée.
La loi met donc en place un dispositif permettant de rendre la TVA applicable à ces opérations. Néanmoins, en cas de cession d’un terrain à bâtir d’un particulier à un autre particulier, la réforme ne change rien (la cession reste frappée des seuls droits d’enregistrement).
La modification du régime des « marchands de biens » :
En matière immobilière, les opérateurs qualifiés de « marchands de biens » achètent des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d’engagement de construire, en vue de les revendre. Leur régime fiscal prévoyait jusqu’alors une taxation systématique sur la marge des transactions qu’ils réalisaient.
Conformément au droit communautaire, la réforme met en place une option d’entreprise pour la taxation des livraisons de terrains ne répondant pas à la définition de « terrain à bâtir » et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Elle offre donc davantage de souplesse aux opérateurs, en leur permettant d’opter pour être soumis à la TVA (puis de déduire cette TVA de celle qu’ils ont collectée).
L’exigibilité de la taxe dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement :
En cas de vente en état futur d’achèvement, l’exigibilité de la taxe intervenait au moment de la signature de l’acte entre le professionnel et le particulier. Désormais, l’exigibilité de la taxe est reportée au jour de l’encaissement du prix.
Lorsque le particulier n’est pas en mesure d’opérer la déduction de la TVA, faute d’être en possession des factures de travaux de construction grevés de TVA, ou d’avoir supporté de la TVA sur l’assiette foncière de la construction, il n’est plus redevable de cet impôt.
A l’inverse, la soumission à la TVA de la première cession par un particulier, dans les 5 ans de son achèvement, d’un immeuble qu’il a acquis en VEFA est maintenue (mais il est permis de déduire la TVA ayant grevé l’acquisition).
Selon le Gouvernement, cette réforme de la TVA immobilière aboutit à un système identique à celui existant du point de vue du particulier qui souhaite acquérir un « terrain à bâtir » pour u construire son habitation.
Elle permet, en outre, de faire évoluer la fiscalité immobilière dans le sens d’une réelle simplification.
