Les objectifs recherchés lors d’un investissement immobilier locatif sont multiples : se constituer un patrimoine, préparer sa retraire, optimiser sa fiscalité, protéger sa famille…
Mais quel est la meilleure façon de financer un investissement locatif ?
La recherche du meilleur taux de crédit pour financer son investissement immobilier participe à la rentabilité de ce dernier, mais le choix du type de crédit et l’optimisation fiscale sont aussi importants.
A l’inverse d’un crédit « amortissable » classique où l’emprunteur rembourse chaque mois une partie de capital et une partie d’intérêts, le principe du crédit « in fine » est de rembourser uniquement les intérêts chaque mois. Le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit et à l’échéance est remboursé par l’emprunteur en une seule fois. Le montant total des intérêts payés est constant et beaucoup plus important que pour un crédit amortissable.
Tout au long de la durée du prêt l’épargne est réalisée dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie nanti au profit du prêteur.
Les versements effectués sur le contrat d’assurance-vie, ajoutés aux plus values générées par ce placement, doivent permettre à l’investisseur, au terme du crédit, d’atteindre 100% de la somme empruntée.
Notez bien que le contrat d’assurance-vie est adossé au crédit in fine. Il est donné en garantie à l’organisme prêteur par une délégation de nantissement, c’est-à -dire que l’emprunteur ne pourra effectuer des retraits qu’avec l’accord de la banque. Celle-ci se verra aussi autorisée à donner son accord en ce qui concerne la sélection du fond où le versement initial sera déposé.
La pratique veut que le contrat d’assurance-vie soit souscrit dans la banque détentrice du prêt mais les établissements spécialisés dans le crédit tendent aujourd’hui à plus de souplesse.
En règle générale, le versement initial demandé par les banques est de l’ordre de 20 à 30% du capital emprunté.
L’association d’un investissement locatif à un crédit in fine le rend vraiment attrayant. Pourquoi ? Parce qu’augmenter le montant total des intérêts présente un avantage fiscal destiné aux personnes fortement imposées ou qui perçoivent déjà des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt deviennent alors des charges déductibles des revenus fonciers. De plus, il est fréquent que les intérêts compensent les recettes des loyers perçus et génèrent un déficit foncier imputable au revenu global.
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’investissement est rentable sur le plan fiscal.
Grâce au crédit in fine, l’investisseur ne participe qu’en partie au remboursement du prêt, il est aidé par les loyers perçus mais également par le gain fiscal réalisé.
Bien sur, au vu de son coût, le crédit in fine peut présenter un risque si la fiscalité de l’emprunteur se voit modifiée brutalement au cours de la période de remboursement du crédit.
Néanmoins, le crédit in fine offre à l’emprunteur une double protection pour sa famille. En cas de décès de l’investisseur, son assurance décès remboursera le prêt à la banque et les héritiers bénéficieront d’un patrimoine immobilier, des loyers et du contrat d’assurance-vie souscrit.
Le prêt in fine est plus avantageux lorsqu’il est associé à un investissement locatif. En effet, il permet d’optimiser le rendement global de l’investissement mais également la fiscalité de l’opération. Un prêt à découvrir…
Pour tout renseignement, n’hésitez pas à contacter l’agence Meilleurtaux d’Ajaccio au 04 95 10 67 14.
